【高娓娓:娓娓房地产】纽约租赁法规2019全新惊人改版 娓娓房产
0 2019-07-10

【高娓娓:娓娓房地产】纽约租赁法规2019全新惊人改版

俗话说法规与时俱进,但前几天纽约议员们俨然是捡到枪了,这次新租赁法规改版力道之大简直让人吓到吃手手、为房东客户们捏一把冷汗!

先来复习一下以前曾经说到在纽约,好房租不如好租客。现在改版以后不但对房客保护变本加厉还大幅增加房东驱赶租客的难度!

以下是70几页纽约租赁新法的新租房法规大盘点:

 

第一、租房篇

最多一个月押金:(7/14/19生效)(禁止规定、不得以租约修改) 以往对于非租金管制住房,政府并不管房东收几个月押金(或者预收房租)。只要双方你情我愿,房客先给一整年都可以。新法规定所有租房都只能收最多一个月押金,多收就是违法。

违法驱逐成为刑事犯罪并有罚款:以往有些房东冒险自己换锁、不经过法院透过这种方式驱赶租客,毕竟法院驱赶耗时费钱呀~但现在这个风险又增加了一样,也就是非法驱赶可能成为刑事轻罪(Misdemeanor)而留下案底,那当然罚款$1000~10,000自是不可少的,还要加上对租客那段时间的补偿。

押金必须14天内退还:(7/14/19生效)(禁止规定、不得以租约修改) 现在法律明定押金必须14天内退还,或者14天内罗列欲扣款项目并退回余款,否则房东就是自行放弃扣押金的权利。

租金超过5%必须给通知:(10/12/19生效) 这一点希尔维亚倒是不太意外,如果租期1年内要给出30天通知,租期1–2年则是至少提前60天通知;超过2年的租客则要提前90天。

收租必须给收据:房东收了租金有义务给收据,现金也是如此。而且必须15天内给,房东自己也必须保留租金收据3年。如果租金到期5天内没用书面挂号信通知租客的话,未来租客可以用这点作为证据证明房东默认有收到租金。

迟交费的限制:(禁止规定、不得以租约修改) 必须在迟了5天后才能收,且不得超过$50或5%,以低者为准。

不能以驱赶纪录拒绝租客:(7/14/19生效) 现在明定不能因为房客有房屋法庭纪录就拒绝出租。而且一旦从租客信用机构调查租客的资料后,只要后来拒绝这位租客,法律就推定房东是因为驱赶纪录拒绝。

不能收申请费:(禁止规定、不得以租约修改) 法律过去没有明订,现在规定不能收申请费,查信用最多收$20。

点评:既然押金变得这么不好用,然后查租客纪录又受到这多限制,连找到好租客的机率都越来越渺茫了。这种情况下希尔维亚建议房东们,要求房客买租房担保险(rent guarantee insurance),由第三方保险公司作为租客的担保人,如果真的租客欠了租还能向保险公司求偿呀~

第二、驱赶篇

欠租类型驱赶3天通知变成14天通知:这…应该就不用多做解释了吧?以前只要3天通知就能进法庭,现在要两个礼拜呀~

驱赶令执行等待期6个工作天变成14天:一般在法警送了驱赶令之后还要等待六个工作天才能上门驱赶,现在则改成14天,原来扣掉周末之后最短8天, 现在则增加了一个礼拜,让租客有更多时间去法院申请暂停驱赶。

延庭时要求收租的难度增加:过往第一次延庭没问题,第二次延庭时房东就可以要求房客先交一些租金来再说否则不让延,5天内交不出来就直接拿判决。现在新法规定不算房客找律师的时间,所以等于两次延庭都可以手到擒来,而即使是第三次不能当庭要求收租、必须要用Motion的方式申请(那至少一周又去掉了),而且就算租客交不出来也不能直接拿判决只是变成直接上庭而已(那当然得法院能排上庭期呀~)

没租约的30天通知变成30/60/90天:(10/12/19生效) 以往没租约只要给一个月通知就能驱赶,现在则是最高90天。如果租期1年内要给出30天通知,租期1–2年则是至少提前60天通知;超过2年的租客则要提前90天。这意味著驱赶的时间又要大大地拖长了…

没租约驱赶上庭后最多住6个月变成12个月:以前如果没租约,上庭后只要房客继续交租,法官可以给1–6个月时间让租客搬家,现在只要法官大人高兴,最多可以给到一整年!

点评:现在驱赶已经要3–6个月了,可以想见在这等局势之下,驱赶时间只会拉长不会缩短,恐怕动辄6–12个月,而且驱赶期间还不一定收得到租金。希尔维亚延续上面建议,最好要求房客买租房担保险(rent guarantee insurance),由第三方保险公司作为租客的担保人,如果驱赶期间不交租花的钱都还能向保险公司求偿~ 另外,由于Holdoever类型诉讼时间拖长,这也是变相地鼓励房东用Nonpayment欠租类型诉讼,但也因此代表著房子本身必须处于好的、合规、合法的状态,估计也是立法者的主要目的。

 

第三、租金管制篇

空置涨租取消:过往只要有空置期间,每年都能合法涨20%租金,对于被租金被管得死死的房东来说不无小补,现在这个空置涨幅取消了。屋主自住限制:以往一名屋主可以用自住为理由收回不限多少单位的租金管制房,只要能够说明得出来是自己家人要住就可以,所以爷爷奶奶爸爸妈妈儿子女儿通通一起住进去就可以从租客手上收回很多套房了。现在规定即使屋主自住也只能收一套房。

房屋或者建筑改善的涨幅受限:过去大幅资本投入改善(Major Capital Improvement, MIC)或者个别房改善(Individual Apartment Improvement, IAI)都作为可以调涨租金的理由,现在这个涨幅被调低,并且还设立调涨年限。

优惠价就是法定价:过往常常有房东给予房客低于法定价的优惠价(Preferential Rent),如果哪一天不爽这个房客就一口气涨价到法定价逼走租客。现在不能这样做了,涨幅必须基于优惠价。

转换成康斗或者合作公寓几乎不可能:(禁止规定、不得以租约修改) 以往只要一栋楼裡15%房源卖掉(可以是现在租客或者外部买家),就能够把公寓大楼转换为康斗大楼(Condominium)或者合作公寓(Co-Op),现在要求必须要51%而且不能有外部买家,那麽几乎就是不可能了。

点评:原本租金管制房就已经麻烦一堆,现在这些限制再加上去,租金管制房的房价要不掉也很难。长期来说,很可能会让房东们对租客更加挑剔,造成好条件的租客更加抢手、因而拥有更多杀价空间,整体纽约的房价应该会多少下调或者至少冻涨吧~

 

看了这么多惊人的法规,房东们是不是也准备去收藏了呢?

说明:内容来自于优投房